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新竹縣市,開曼兄弟哥倆好?——關於建商要跟我們抗議房屋稅抽太重的問題

張貼者:2016年8月10日 上午2:44高偉凱   [ 已更新 2016年8月10日 上午2:52 ]
背景說明

  去年底,八席議員連署我們提高非自住房屋稅徵收率的法案。近日,新竹縣不動產開發商業同業公會理事長吳國寶找縣長邀請我們提案與連署的議員開會,希望減稅。

  吳理事長提的問題,其實涉及:一、屬議會職權的部份,我們法案獲得通過,使得住家非自住房屋的稅率從1.5%提昇到2%到2.5%。二、屬縣府所組成不動產評價委員會職權的部份,重行評定房屋標準單價表,因為72年以後未曾調整,委員會依72-79物價上漲指數及80-104年營造工程物價指數,上調標準單價表為原來的2.5倍即調漲150%——自105.7.1起分三年各上調50%,以使用執照取得日期為準,不溯及既往。稅捐局表示,調整後,大約等於實際成本的四到五成。三、也是屬縣府所組成不動產評價委員會職權的部份,重行評定地段率,142個地段小幅調升,例如118%調為124%,相當於調升5%,另有調降、刪除與新增;但最高級仍為135%,不像台北市高達400%。

  房屋稅的金額,就是房屋標準單價(另有折舊率殘值率),乘上面積,乘上地段率,乘上稅率。(以鋼筋混凝土造為例,每年折1%,可以折60年)。

  因為地段率調幅很小,所以吳理事長主要針對的,是住家非自用徵收率,和房屋標準單價的問題。如果非自用房屋有三間以上,全部適用從1.5%變成2.5%的稅率;且107.7.1以後才取得使用執照,標準單價上升2.5倍,合併算起來等於每年繳稅增加為原來的416%。

  決定房屋標準單價的不動產評價委員會,三年才開一次,最近剛開完決定了今年七月一日起的新制,不太可能立刻重新開會。而房屋稅徵收率,議會有開會就可以修正,所以對於希望調整的人來說,針對議會比較簡單。

  吳理事長主要的問題是:一、建商手上有很多還沒賣出去的房子(屬於非自用,而且基本上都是三戶以上),稅加下去,建商負擔太重。二、因為今年七月一日以後拿到使照的房屋,未來永遠都要繳比較貴的稅(同樣自用跟自用比,或非自用跟非自用比,要多0.5-1.5倍),所以民眾就不想買新房,影響建商銷售。三、第二點房子賣不出去,使第一點建商的負擔更重。

  民眾不想買「新」房的問題,如果在台北市,就不會發生,因為台北市預定新調整的房屋標準單價,是要溯及老房子(不過房子愈老,折舊率就愈高,到標準耐用年限為止)。

  吳理事長同時是新竹市議員,所以他也從議員的角度,勸新竹縣的議員「房市很不景氣,經濟成長率不到一趴,不能這樣玩」。


我們應該調降住家非自用房屋稅率嗎

  不應該。因為:

  一、台灣的不動產稅率,已經很低了。我們引用我們之前的一段話:
  台灣的租稅負擔率,幾乎只有OECD各國裡面最低的一半。別的稅我們這裡先不談。從不動產持有稅的實效稅率(持有稅的稅額/不動產的實際價格)的角度來說,美國是1.5~1.6%、日本是1%、英國是1.2%,法國較低是0.25~0.7%,台灣的實效稅率太低了。當然,台灣分成了房屋稅和地價稅。所以,我們主張兩者都漲。

  這段文字之後,我們還舉例說明,並列舉可能的變數,台灣的實效稅率,可能在0.29%左右甚至更低。

  另外,也有人用小汽車來對照,「擁有一件財產的每年稅率」。以一輛1800C.C.的車子來說,每年的牌照稅燃料費,大約是車價的1.6%左右。以新竹縣三年後的稅率,例如一棟13層樓的大廈住家,165平方米(50坪不含地下室免稅車位)來說,自住用稅額是23,265元,非自住(三戶以上,下同)是48,468元。假設這間房屋市價800萬,再假設土地持分8坪、每坪40萬元(以竹北平均來說,公告地價不到6%),地價稅大約是384元。合起來,自住的每年稅率不到千分之3;如果市價1000萬,就是千分之2.4。——牌照稅燃料費,概念並非財產的持有稅,所以,直接比也不恰當;不過,一樣是作為「擁有這個東西,每年要繳的稅」(即使有了車子都沒在開),還是拿來參考一下。

  如果是三層樓透天,70坪即231平方公尺,自住稅額是18,018元,非自住是37,537元。但是透天的地價稅會比較貴,因為土地持分比較多,假設是40坪,每坪40萬,公告地價6%計算,以自住千分之二計算,地價稅要1,920元,兩者合計自住是19,938元,如果整個房地的市價是2400萬,則自住稅額大約千分之0.8。如果非自住,地價稅乘以五倍即9,600元,則稅額大約是市價的千分之1.96。

  我們很難下定論,說民眾持有比較貴的財產,合理的稅率是多少。不過,如果跟OECD,或是台灣自己跟小客車比較,房地產的稅率還算是很低。(而且就非自住房屋的有效稅率來說,實際上比前面算的還更低,因為屋主有非自住,通常表示他至少還有一間、通常是還有三間自住房屋,享受更低的稅率。)

  二、自住和非自住的差距,已經很小了。我們還是引上次說過的一段:

  新竹縣針對非自用的只抽1.5%,而自用是1.2%(法定),那表示自用只有非自用的八折,或是說非自用只有自用的125%。撇開「假自用,真投資」來說,自用住宅是人的基本需求,而非自用住宅非但不是,甚至可能是炒作的手段、浪費社會資源(空屋的話),兩者的稅率差距太小。若以地價稅為例,自用是0.2%、非自用是1%~5.5%(累進制,但絕大部份是1%)──自用是非自用的兩折,甚至更低,這種差距還比較合理。

  上面那段話說的是我們提案修法前,當時縣政府拒絕依我們的建議調高(後來我們以議會法定職權——修法的方式來做,就由不得縣府拒不拒絕),所以整篇文章是在反駁縣府。當時縣府是依中央法訂的範圍非自住1.5-3.6%裡面,就最低標準來訂,所以自住和非自住是1:1.25。我們修法調成2-2.5%,自住和非自住的差距,就變成1:1.67-2.08,這個差距,還是不如地價稅至少1:5。所以,吳理事長來談問題的時候,我們強調,「這已經是非常含蓄的差距」。

我們應該針對建商調降非自用的稅率嗎?

  建商手上還沒賣出去的房子,只是所有非自住房屋的一部份,至於比例,我們手上現在沒有資料。但是無論如何,不應該只為了其中一部份,就調整整個稅率。

  如果把建商的稅率單獨拉出來、另外訂定呢?台北市政府目前就朝這個方向做:本來非自住兩戶以下徵2.4%,三戶以上3.6%,現在他們打算「建商興建住家房屋一年內未出售」的,一律用2%計算。台北市議會還在審議中。

  是不是要「把建商從其他非自住的拉出來」的問題,可以討論。

  我們建議不要。因為房屋稅的問題,就房屋來論房屋;某個產業的問題,應該由政府用其他的手段來解決——例如,政府不是早就把營利事業所得稅從25%降到17%了嗎?至於中央政府要不要另外幫建商、或某特定產業想辦法,這可以討論。我們認為,通常一般要考慮:

  一、整體經濟情勢。例如,我們政府從上個世紀以來,就很虔誠地相信「減稅救經濟」,也從各方面一直減,只是馬政府的奢侈稅、房地合一等,有一點點加稅的效果。是不是要再減下去?如果再減下去,大概以後各國公司不用去開曼群島、來台灣就好了。但是開曼群島真的「經濟好」嗎?

  二、政府要鼓勵的產業,就減稅;不禁止但希望減少的產業,就加稅。這是常用的手段,不一定針對產業,也可能針對污染等特定性問題來加稅或優惠。現在的問題是,台灣的房屋問題與其他國家不同的三大特色:房價高,房屋自有率高,空屋率高,這幾個矛盾的現象放在一起,此時政府要鼓勵建商還是不鼓勵建商?

  三、在某個角度來說,房地產的確可以作為經濟發展的火車頭,例如,有人買房子自己住或是出租,就還要裝潢、買家電傢俱等等,帶動消費——不過,前提是買得起。如果是另外一種情況:買房子主要不是立刻有人入住,而是為了未來有一天要用更高價出售,此時,買1000萬的房子用1200萬賣出,對經濟發展的「數字」有幫助,但卻不一定對一般民眾的生活有幫助,從「第一個賺到錢」的人流出來的「涓滴效果」會很有限。

中央政府態度髮夾彎?

  這裡講的髮夾彎,不是民進黨的轉變,而是中央政府政策的轉變——不過這個轉變不是基於換黨執政,而是因為既定政策遭遇反彈。

  103.7.21財政部還開了一個「研商執行財政健全方案(地方政府部分)相關事宜第二次會議」,訂定的行動計畫架構及分工執行表就包括各地方政府「依法覈實按各種建造材料所建房屋,區分種類及等級評定房屋標準單價」、目標是「於未來兩次評定房屋標準價格時將房屋標準單價調整至合理造價之40-50%為目標」。至於地段率、徵收率的問題,也給各縣市評分要求改進(這我們之前提過了。也重覆一下,新竹縣是本島最低分)。

  吳理事長抱怨新竹縣,徵收率、房屋標準單價兩個一起來,讓建商受不了。其實兩個一起來不是巧合,一是103年中央通過新的房屋稅條例後,各地方政府就要接著在範圍內訂定;一是絕大部分地方政府卅年都沒有調房屋標準單價,而中央要求各地方這幾年要調升——三年開一次會,就是每一年看那個縣市輪到三年一次的會,就要調。所以不是新竹縣現在調,是各政府都是這幾年調。

  但是,這樣調下去,政府感受到的反彈很大,因此,據我們私下了解,中央也在勸地方要緩一緩。至於支持政府這幾年的政策、甚至要求應該抽更多稅的聲音,枱面上還看不到。

  縣長在八月三日召開吳理事長要求的座談會,也請了財政部賦稅署過來;不過,中央的代表在會場上就是以「尊重地方政府的決定」來推托,完全忘記了他們之前要求各地方政府合理化房屋標準單價的立場。

房屋標準單價調太高?

  據稅捐局表示,現在調整參考相關指數,而且只達到合理建造成本的四到五成(這好像政府要抽3600C.C.車子的牌照稅,當作1800C.C.的標準來抽)。所以,問題應該不是「調太高」,而是:一、太久沒調,突然調;二、不溯及既往。

  太久沒調突然調的問題,我們之前在談地價稅和土地增值稅的時候,也談過。新竹縣就是太久沒有合理調整,落後市價太多。假設某甲把100萬的土地用200萬賣給某乙,某乙再用300萬賣給某丙,某丙再用400萬賣給某丁;此時,每個人賺的差價是一樣的。但是因為土地公告現值一直沒有調或調得很少,所以對政府抽稅來說,幾乎抽不到什麼稅;但是如果在某丙的時候一下子調高(例如依中央要求,市價九成的水平),此時某丙賺的差價和某甲某乙一樣,但卻要繳超多的稅——不只是300萬到400萬的差價,而且是100萬到400萬的差價。

  不過,房屋標準單價的性質不太一樣,只是也會有類似的效果。政府一直用30年前的物價來抽稅,等於全民佔了30年的價宜;現在突然調整,民眾的感覺不是「本來我該繳,30年沒繳已經賺很多了」,而是覺得政府一下子加了很多稅。

  在不溯及既往方面,其實也和太久沒調有關係,變成一下子差距太大。他的房子今年六月拿到使照,我的是七月,結果房屋稅要差50%。如果是107年7月拿到使照,會差150%。(目前只有台南市決定有條件溯及既往到民國90年;台北市考慮溯及三十年,明年決定。)

  房屋稅是屬於對財產的持有稅,因此原本理應按照「當前的財產價值」課稅。即,不溯及既往並不合理。之所以如此,其中有政治的考慮,或政策推動的順利性考量。也可以視為一種落日條款(雖然期間可能長達數十年,有過長的問題。也許可以考慮「舊房屋一經買賣,就適用新的房屋標準單價」。),甚至是放水。因此,適用的一方也許可以提出異議,但因調高(其實只是反映現實)才合理,所以,只能討論舊房子要不要適用,不能討論新房子能否不適用。——說來說去,這個問題本質上就是本來10元的東西,32年來政府一直當2元在計算稅金,現在調到4.5元了,其實還是太低。

  以前面舉的50坪房屋為例,105.6和107.7,自住用房屋稅分別是9,306元和23,265元,一年差13,959元;非自住用,如果是三間以上非自住,稅額分別是19,387元和48,468元,一年相差29,081。這裡說的差額,是每一年都會發生,雖然因為房屋標準單價還會自算折舊率的關係,所以60年內會逐年減少。

  照情理說,32年沒有調,「矯枉必須過正」,但也要分階段才好;縣府的分階段是三年,每階爬50%,這個階梯讓人感覺太高了。不過,只有南市、嘉市和本縣決定分階段,其他都沒有分。唯,本島大部份縣市照32年前單價調1.6-1.81倍,只有宜縣和本縣調到2.5倍,台北市調2.6-3倍。(但宜縣101年就先調了1.2倍。)

  以自住用來說,每年差將近一萬四——我每年比別人多付14,000元,是什麼感覺呢?假如兩間50坪、差不多的房屋,我每坪比別人多花4,000元買,每年要多付的貸款本息就和這個金額相當。

  以非自住用來說,每年要多花將近三萬元的成本——從生財工具的角度來看,要賣1200萬的房子,每一年多30,000元成本,對建商或投資者來說,等於每年增加千分之2.5的成本。(這算多還是少?)

租金和售價會上漲?以及房地產景氣問題

  一般來說,非自住用的住家房屋,就是建商、準備低買高賣的投資人,還有房東。但是,非自住住家還有別的情況,以台北市來說,兩戶以下2.4%,三戶以上3.6%,但目前市府已另外提出減稅方案,市議會尚未二三讀。這個方案的減稅對象,包括:

  出租給北市社會住宅承租人做住家用(減為1.5%)

  企業、公營事業勞工宿舍(減為1.5%)

  民間興建學生宿舍(減為1.5%)

  未設管理人的公同共有房屋(自住以外部分)(減為1.5%)

  建商興建住家房屋一年內未出售(減為2%)

  這些該不該減,可以個別討論。不過,「給房東加稅,房東就會漲房租,最後是房客倒楣」這種說法,值得討論。包括地價稅、土地增值稅,當初也有建商說:「如果加稅,會反應到房價,最後想要打房反而讓房價漲,讓買房的人倒楣」。

  我們認為,這種情況當然有可能發生,但不是絕對會發生。因為房租和售價,屋主還是要考慮能不能租得起、買得起,不要價錢開太高反而租不出去或賣不出去。以出租來說,台灣幾十年來房地產飊漲,但房租水平基本上和物價漲幅差不多、遠遠落後於房地產售價漲幅,就是這個原因。不過,理性的房東也要考慮,租金低一點但長期出租,可能比租金高但常常有空屋期、要重新找房客,還要划算。

  但是售價再高都賣得出去,可能的原因是:1.人們的觀念,還是要自有房屋才有安定感,寧願背高額貸款也要有自己的房屋,這導致台灣的房屋自有率高出世界各國。2.過去幾十年的經驗,房價總是上漲,有買有划算,以後還可以高價再賣。(美國次貸風暴以前,就是99.9%的人都相信這個經。)

  理論上,加稅如果加很多,逼到屋主受不了,就可能會降價求租或求售。所以加稅到底會讓租金/售價上漲還是下跌,其實都有可能,要看別的因素來決定。基本上我們認為,現在加稅的程度很低,所以無法產生打房的效果;同樣也無法產生反效果。

  房地產如果不景氣,短期原因,和大環境以及過去兩三年的中央政策,可能關係比較大。但是長期原因,應該要看到,台灣的空屋率這麼高,房地產本來就應該不景氣——如果景氣,那才表示有問題。

中華民國萬萬稅?

  這句話絕對是錯的,跟國內生產毛額相比,台灣的租稅負擔率已經遠低於OECD各國——南韓已經是其中偏低的了,我們比南韓還要低。大概沒有人認為南韓的經濟比我們差。

  所有問題的根本,還是要回到我們對大方向的兩種選擇:

  一是政府抽的稅很少,但是民眾必須在托兒、養老、教育、醫療、住房等自己出很多錢;例如,公立幼兒園很少、私立的自己要出很多錢;或是政府要辦長照沒辦法拿很多錢出來,又要民眾多繳保費。或是政府要辦長照沒辦法拿很多錢出來,就只想辦一個陽春型長照。(民進黨目前動的長照,並不是社會保險型長照)。

  另外一種,是政府抽的稅很多,但是各項基本需求,民眾都不必另外付錢,或是只要付很少的、象徵性的費用。

  從上個世紀末以來,台灣基本上走向第一種。

回到房屋稅


  現在的房屋稅(以及土地稅),有大幅改革的空間。可以考慮,以寬鬆的標準,規定每個人作為基本人權的額度,完全免稅或非常低的稅,例如:每個人以20坪地坪、30坪樓地板面積、500萬市價作為免稅額度,每戶依人口計算。都市計畫區和非都也可以分別訂標準。超過免稅額度的,要課比今天還高的稅,並且也要依超過的程度來累進。這可以改變目前制度的弊病:

  一、有人說,居住權是基本人權,不應課稅。這話大體上沒錯,不過,基本人權應該只限於「自住用」住宅。

  二、現在自住用以房屋一間兩間為單位,所以民眾可以挑最貴的房子當自住;如果,一個人在精華區有一間一百坪的豪宅,也可以整棟視為自住,這不合理。
  三、現在中央訂的辦法,自住用房屋,「本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內」,而且剛實施的時候,政府沒有人手去查,幾乎依民眾自己申報為準,造成現在幾乎有第四間以上房屋的人,才會有非自住(或者反過來說,有非自住房屋的人,至少有四間房子)。自住/非自住,會影響稅率;自住的稅率比較低。一個人可以有三間或三十間房子,但是為什麼要三間都用低稅率?人又不是狡兔,不必三窟都優惠。理想情況是,不論是否實際自己居住,只能有一間低稅率。

新竹縣、新竹市是開曼群島哥倆好

  我們之前說,新竹縣是台灣的開曼群島,因為本縣的房屋稅、地價稅,都抽得比別人低。在(髮夾彎之前的)中央政府要求下,房屋稅的稅基,各縣市都拉到接近了,但是本縣的地價稅還是遠遠落後的。

  另外還有土地增值稅,雖然主要影響稅額的是土地取得成本和售出的公告現值差異,但是如果公告現值很低,稅額也會比較少——這部份新竹縣也是倒數有名,只是房地合一後情況有變化。

  影響地價稅和土地增值稅的,主要是公告地價和公告現值,這兩方面,新竹縣、尤其竹北有多落後,之前我們談過了;現在就新竹縣、市的情況,再看一次。

  公告地價佔市價的比例,全國平均20.50%,新竹縣是11.15%,本島最低。新竹市是18.55%,在本島於本縣之後,還有花、東、投、中、新北,排第七名。

  公告現值佔市價的比例,因中央政府要求(這個不知道會不會髮夾彎),各縣市基本都調到市價九成或更多,全台平均90.53%,但新竹縣還在77.88%,本島倒數第二,僅次於新竹市76.74%。

  吳理事長提到,新竹縣稅抽這麼貴,公司都要設到新竹市去了。從公告地價來看,房屋稅比較「沒有競爭」的新竹縣,在地價稅方面還是「很有競爭力」的。不過,地價稅的金額低很多,無法和房屋稅相比。(但還有地段率,這和房屋稅相關)。

  和全台灣相比,新竹縣和新竹市,如果組成雙打,還是有機會拿房地產的開曼金牌:
  一、公告地價,縣市都低於本島平均,尤其是本縣。
  二、公告現值,縣市包辦本島金銀牌,倒數的。
  三、非自住房屋稅率,新竹市是法定下限——不過大部份縣市都是法定下限,「比較繁榮的」六都來說,中市、南市、高市在法定下限。
  四、地段率,只用最高等級的比,不太公平,不過也只能這樣比(審計室就是這樣比)。六都的最高級都在160以上,台北市最高400。新竹市最高150,本縣是135——本縣在本島和南投相同,只比雲林多。

  以房地產的繁榮程度來說,僅次於六都的,大概就是新竹市和竹北了。可是,以這「6+2」(六都加上新竹縣市)來說,新竹縣市不但常常墊底、落後很多,甚至連苗栗、彰雲嘉屏等地都輸。也就是說,不論是持有,或是炒作,同樣市價的房地產,在新竹縣市的稅比較低。

  十幾年來,新竹縣市的房地產市價上漲,和很多外地人搬進來(尤其是剛生小孩或準備生小孩的人)也有關係。人口增加,會加大地方政府提供公共服務的壓力;所以如果地方稅沒有隨著增加,政府就不能好好辦學校、修馬路、辦公共運輸、收垃圾等等。

  如果全台灣各縣市陷入稅收(向下)競爭,新竹縣市很有機會在這場不光彩的比賽中拿下金牌,而這種比賽對全台灣來說不是好事——如果各縣市都力爭下游,最後大家的地方稅都會減到最低,沒錢辦事,也加重中央補助的壓力。

  在新竹縣市整個不動產的有效稅率於本島敬陪末座的時候,新竹縣議會在去年底調升了房屋稅非自住稅率,做了一點往上爬的嘗試。此時,新竹市議員來到新竹縣議會,是應該互相勉勵、一起往上爬,還是要把往上爬的兄弟往下拉,哥倆好繼續當台灣的開曼群島、行不義於其他縣市?
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